Viviendas de uso turístico y la sociedad del bien común

Los desarrollos tecnológicos, especialmente internet ha traído cambios en la manera que las personas se relacionan, hasta el punto en que  hoy en día todos nos preguntamos cómo pudimos vivir antes sin internet o sin teléfonos inteligentes.

Eso ha generado que ciertos sectores reacios a innovar en las características de los productos que ofrecen o empeñados en defender una posición de dominio o monopólica puedan unirse a campañas de desprestigio de las viviendas turísticas. Al fin y al cabo, nuestra historia actual está llena de grandes errores como Trump y  el Brexit, y es sabido que alentar el incendio de la falsedad con propaganda es muy productivo, porque desafortundamente nuestra sociedad suele confundir la verdad con los prejuicios de la mayoría.

Hay una gran diferencia entre el servicio hotelero y el que prestan las viviendas de uso turístico  y puede que aún muchos ciudadanos no sean conscientes que las viviendas turísticas les trae más ganancias que perjuicios. Cuántas veces se ha podido constatar que un mal vecino o un hijo con problemas de conducta es una dificultad de largo plazo que la comunidad no logra resolver, pues es muchas comunidades de vecinos han comenzado a entender que no son perjuicios sino ventajas para ellos: la economía de los barrios se ve beneficiada, hay un mayor interés por mejorar las áreas comunes en los edificios y se genera un mestizaje, ambiente cosmopolita e intercambio cultural.

Nos hemos dedicado a investigar si las personas que ocupan esas viviendas de uso turístico  constituyen conflictos y hemos constatado que en los últimos cinco años han habido ochenta quejas en la ciudad de Valencia por molestias provocadas por algunas viviendas turísticas, frente a miles de quejas o denuncias por molestias provocadas en las comunidades de vecinos por otras circunstancias, todas ellas se resuelven vía administrativa o en caso de escalación, el derecho civil ofrece medios para resolver problemas de convivencia, pero resulta evidente que no se puede discriminar a un no-residente a su derecho de alquilar una vivienda. Tampoco es cierto que un residente autóctono pueda ser  garantía de una buena convivencia vecinal.

Los anfitriones de viviendas turísticas, sin excepción, investigan antes de su aprobación las reseñas de comportamiento de los interesados en ocupar los pisos no solo para evitar el deterioro del piso, pues sería impensable pensar en una renovación permanente de muebles y enseres sino para asegurar que no perturben la tranquilidad de los vecinos.

En las paredes internas de la vivienda que se alquila se exhiben las normas de buen comportamiento con el vecindario,  y se les hace firmar esas normas para más garantía del compromiso. Además se lleva un registro de visitantes que se comunica a las autoridades locales.

Cabe preguntarse si en los hoteles o cuando un nuevo propietario entra a formar parte de una comunidad, recibe algún tipo de decálogo de buen vecino o algún recordatorio de la importancia de respetar la tranquilidad de sus vecinos o se le prohibe hacer fiestas o de salir de botellón. O también podríamos cuestionarnos que aquellos propietarios que alquilan viviendas por periodos anuales, pudieran estar interesados simplemente en  despreocuparse del piso por un largo período de tiempo.

Los propietarios de viviendas de uso turístico cuidan de su ciudad, barrio y de su  comunidad de vecinos. Son además auténticos embajadores que sirven de enlace para el recien llegado con la cultura local.

Mi hogar está entre Washington y Valencia

Valencia, 7 de Noviembre de 2016

Washington D.C. es una ciudad donde los lobistas representan a sectores con unos intereses muy especiales a costa de la ciudadanía. La mayoría de las personas educadas de esta zona, incluyéndome a mí, tenemos poco respeto por sus prácticas y también por los políticos que aceptan sus sobornos en forma de contribuciones a sus campañas. El público carente de información no es consciente  y es manipulado mediante sus campañas desinformativas.

Durante los últimos cuatro años he pasado la mitad de mi tiempo en Valencia. Tengo una agencia de viajes en Estados Unidos y a menudo recomiendo  a mis clientes Valencia, por encima de Madrid y Barcelona. También uso y recomiendo plataformas como Airbnb. Las ventajas son demasiado numerosas para enumerarlas ahora. Mi novia administra varias viviendas propiedad de su familia en esta ciudad mediterránea y a menudo tengo el placer de conocer a sus huéspedes. Al igual que yo, son personas bien educadas, maduras y les gusta disfrutar de un ambiente hogareño cuando viajan.

Está claro que el lobby hotelero está promoviendo una percepción negativa de las viviendas turísticas que pertenecen a personas particulares locales y también gestionadas localmente. La campaña está dirigida a un público ingenuo a través de campañas de comunicación en periódicos, consultores externos que presionan a las autoridades locales y por supuesto los confunden con el mal comportamiento de algunos vecinos,  visitantes de los barrios, momentos de botellones, etc, con el uso que por general familias y turistas les dan a estas específicas viviendas turísticas. Así, injustamente se acusa a propietarios de viviendas turísticas de hospedar a grupos de gente que  beben en exceso y quebrantan el orden ciudadano en las calles y en los edificios.  También estos grupos de presión están promoviendo la imagen falsa de que estas viviendas son propiedad de inversores extranjeros.

Toda esta alarma social ha generado que el Ayuntamiento tenga incertidumbre acerca de cómo enfocar la situación.

Es  triste ver cómo las tácticas de las corporaciones lobistas se expanden  a otros lugares. Esparcir una letanía de percepciones erróneas no necesita una gran cantidad de imaginación. Después de todo es normal que los hoteles sirvan como modernos burdeles de día para las trabajadoras sexuales, y también es normal  se benefician del consumo del alcohol en sus bares y en sus habitaciones, son lugares  donde es imposible descansar después de las seis de la mañana por el ruido de los portazos de las habitaciones contiguas, sus empleados están entre los trabajadores peores pagados del país y puedan utilizar la ingeniería financiera y argucias fiscales para no pagar impuestos en España.

El último artículo que leí sobre turismo indicaba que los hoteles no tenían capacidad para acomodar al creciente número de visitantes proyectado para los próximos años. Los propietarios de viviendas turísticas podrían satisfacer este déficit a pesar de las diferencias entre viviendas turísticas y hoteles.

Para un país cuyo motor principal es el turismo, castigar las viviendas turísticas sin causa justificada, significaría además de la merma en la recepción de impuestos sobre la renta, un aumento del número de desempleados o sin sustento y una crisis económica que devengará en el embargo o venta forzosa de bienes inmuebles, en un mercado inmobiliario paralizado.

Es allí donde la responsabilidad de los medios de comunicación de informar fehacientemente al público pesa. Publicitar la versión de un lado sin dar voz al otro lado no sería periodismo responsable.

John Mahlmann

Doctor en Filosofía, University of Maryland, US.

Este artículo ha sido traducido y adaptado a lengua castellana. Fue originalmente redactado en  lengua inglesa. Si prefieres leer la versión original pulsa este enlace: https://goo.gl/3pjcGm

Cazadores de Mitos I: Las viviendas turísticas son una actividad no reglada

A lo largo de una serie de artículos analizaremos los mitos y leyendas sobre el alquiler de viviendas turísticas o por estancias cortas. En los últimos tiempos, ríos de tinta corren por la red y por las imprentas alrededor de las viviendas turísticas. Está en boca de todos, y lleva camino de convertirse en uno de los males que azotarán el siglo XX!  pero, ¿Cuánto de lo que se dice es verdadero? ¿Es veraz la información que recibimos de los medios de comunicación?

En AVAEC pretendemos que sobre la vivienda de alquiler por estancias cortas haya un debate sano, serio y objetivo, y por ello, nos hemos propuesto demostrar los mitos y leyendas que pesan sobre las viviendas turísticas. Hoy analizaremos la afirmación que dice que "Los apartamentos turísticos son una actividad no reglada".

Estos son algunos ejemplos de noticias en las que se utiliza el término no reglado:

http://www.hosteltur.com - 04/09/2013 - Alquiler vacacional: fenómeno al alza fuera de control: "Según la Asociación Empresarial Hotelera de Madrid, la oferta no reglada alcanza cerca de 3.000 viviendas."

http://www.lasprovincias.es - 14/10/2014 - Los apartamentos turísticos de Valencia, por dentro: "Como informó en mayo VALTUR y recogió LAS PROVINCIAS en su día, la oferta de alojamientos no reglada, que rondaría en la Comunitat una cantidad cercana a los 180.000 apartamentos quintuplica la oferta legal"

http://valenciaplaza.com - 24/05/2015 - El gigante AirBnB accede a cumplir la normativa de apartamentos de la Generalitat: "Sin embargo, la percepción de la administración es positiva y han calificado la relación como "fluida y de entendimiento"  y han asegurado que la disposición de la tecnológica es acabar con la oferta no reglada, objetivo que comparten Colomer."

Sobre el término "no reglado", y desde el plano jurídico, indicaría algo que no está sujeto a reglamentación o no previsto por el ordenamiento jurídico. Se observa que el término se utiliza indistintamente tanto para referirse a la falta de regulación de las viviendas turísticas como a las concretas viviendas turísticas que incumplirían la normativa que las regula (oferta ilegal). Aunque la diferencia entre una y otra acepción es importante, la realidad es que su utilización ha acabado siendo un mantra negativo más al que referirse a las viviendas turísticas, aceptándose sin distinción que "las viviendas turísticas son un actividad no reglada", pero ¿Qué hay de cierto en esta afirmación? ¿Las viviendas turísticas carecen de regulación?

Las viviendas turísticas fueron reguladas por primera vez en la Comunidad Valenciana por el Decreto 30/1993, de 8 de marzo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Apartamentos Turísticos, Villas, Chalets, Bungalows y similares. Esta norma atendía así a las demandas de los profesionales del sector, dando carta de naturaleza a una modalidad de alojamiento turístico distinta de la prestada en establecimientos hoteleros. Esta norma vino a establecer las condiciones técnicas, de uso y de servicios de los apartamentos turísticos ubicados en el territorio de la Comunidad Valenciana, su regulación y sus modalidades de explotación, teniendo como fines incrementar la calidad de la oferta existente y disminuir el número existente de alojamientos actualmente incontrolados.

En la actualidad, rige el Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, una norma con la que se ha pretendido adaptar la normativa a las nuevas formas de contratación, mejorando la regulación con la experiencia adquirida en estos años. El art. 3.2 del Decreto 92/2009 dejó fuera del ámbito de aplicación subjetivo de la norma, en cuanto a la obligación de comunicar la dedicación al uso turístico de la vivienda y las modificaciones que en ella se produzcan, a quienes con título bastante cedían directamente una sola vivienda turística, salvo que voluntariamente solicitaran su clasificación turística. Amparados por esta norma, numerosos propietarios dejaron de inscribir sus viviendas, muchas veces alentados por los propios técnicos del Servicio Territorial de Turismo ante la innecesariedad de su inscripción. La situación, sin embargo, cambió tras la aprobación del Decreto 75/2015, de 15 de mayo, del Consell, regulador de los establecimientos hoteleros de la Comunitat Valenciana, pues a través de su Disposición Derogatoria Única se suprimieron los apartados 2 del artículo 3 y apartado 2 del artículo 8 del Decreto 92/2009, siendo exigible el registro de inscripción a cualquier viviendas turística, con independencia su número. A través de la Disposición Adicional Primera del Decreto 75/2015 se modificó, además, el art. 10 del Decreto 92/2009, es decir, a través de una norma que regula las empresas y establecimientos hoteleros se operó una modificación del régimen establecido para las viviendas turísticas, algo más que cuestionable pues a través de la modificación in extremis de el régimen establecido se hurtó al sector la posibilidad de alegar al respecto.

El requisito de inscripción no debería platear un problema; sin embargo, la situación en la ciudad de Valencia, durante más de un año, llevó a que el Registro de Viviendas Turísticas estuviera bloqueado sin justificación alguna, algo que propició que muchos propietarios y gestores no pudieran inscribir sus viviendas, viéndose abocados a una situación de ilegalidad sobrevenida. Dicho de otro modo: pese a existir una regulación específica, fue la propia Administración la que, bloqueando el Registro de Viviendas turísticas, fomentó la existencia de oferta fuera de control en la ciudad de Valencia. Actualmente el Registro de Viviendas Turísticas se encuentra desbloqueado y son numerosos los propietarios y gestores que están cumpliendo la normativa vigente, aunque no existen todavía datos oficiales sobre el número de viviendas que se han inscrito. 

Puede decirse que hemos cazado el mito, demostrando no solo que las viviendas turísticas cuentan con normativa propia desde el año 1993, sino que la responsabilidad de gran parte de la oferta no inscrita existente, al menos en la ciudad de Valencia, fue de la Administración (Ayuntamiento de Valencia y Agencia Valenciana de Turismo) al bloquear e impedir injustificadamente el Registro de Viviendas Turísticas a propietarios y gestores. Lo anterior aconseja ser cauto a la hora de hablar de "oferta o actividad no reglada", siendo lo propio hablar de "oferta ilegal", que la Administración puede y debe perseguir, poniendo medios para ello.

Y recordad que mientras todos hablan de las viviendas turísticas, no se habla de los verdaderos problemas que afectan a los vecinos

Esto es lo que Sandra Gómez, concejal del Área de Economía, Turismo y Empleo del Ayuntamiento de Valencia, decía que era lo que íbamos a disfrutar paseando por Valencia el pasado domingo 23 de octubre:

Si vaís paseando por #Valencia, disfruta nuestras tradiciones con los bailes de la @fedfolklorecv y de @JCF_Valencia pic.twitter.com/EmtT7tPpr2

— Sandra Gómez (@SanGomezLopez) 23 de octubre de 2016

Y esto es lo que podías encontrar en un parque a las 11:30 am, en este caso, en la Plaza Escultor Alfonso Gabino:

Que no te engañen: La limpieza constituye la principal queja de los vecinos de Valencia (4.035 quejas entre 2011 y 2015) frente a las quejas presentadas contra apartamentos turísticos (80 entre 2011 y 2015), según los datos proporcionados por el Ayuntamiento de Valencia.

Que no te den gato por liebre... esto es lo que está pasando en el Cabanyal

Que la causa de todos los males que acechan a la humanidad y de todas las molestias que sufren los vecinos de la ciudad de Valencia son consecuencia de la existencia de las viviendas turísticas es algo a lo que nos hemos acostumbrado, pero que no te engañen ni permitas que te den gato por liebre.

Esto es lo que los medios de comunicación dicen sobre las molestias en el Cabanyal:

Las Provincias: 13/07/2016: "Las quejas de los vecinos han llegado hasta el distrito marítimo de Valencia. Los vecinos del Cabanyal y del Grao empiezan a notar, en sus propias carnes, las molestias que hasta el momento se circunscribían al centro de la ciudad y a Ruzafa, según ha podido saber este diario."

El Periodic: 19/09/2016: "El conflicte per les molèsties dels apartaments turístics il·legals a València no deixa d'augmentar. És el que estan denuncien els veïns d'alguns barris de la capital, com Russafa, Ciutat Bella, el Carmen o el Cabanyal, on este tipus d'apartaments estan proliferant. "

Y esto es lo que está ocurriendo en realidad:

                                                                                         Fuente: Faustino Villora Nicolau

Un video vale más que mil palabras sin contrastar. La grabación demuestra dos cosas:

1ª La causa del ruido y las molestias insoportables que sufren los vecinos del Cabanyal

2ª La ineficacia del Ayuntamiento de Valencia para proteger el derecho al descanso.

Y recordad que, mientras todos hablan de las viviendas turísticas, otros no asumen su responsabilidad.

Comparte y pásalo.

EL PODER DE LA DESINFORMACION

Historias truculentas de barrios en los que los precios de la vivienda de alquiler se ha disparado, propietarios sin escrúpulos que alquilan viviendas que no cumplen con unos requisitos básicos de higiene,...Sucesos horribles que es posible que hayan ocurrido, pero que no son representativas de la oferta de viviendas que se ofrecen equipadas para alquiler de corta estancia a través de internet.

Todo lo contrario, el boca a boca a través de experiencias positivas ha conseguido que esta nueva forma de viajar se haya divulgado y se haya convertido en un fenómeno social. Nuestra ciudad, está llena de buenos ejemplos como el de esta simpática pareja:

En la ciudad de Nueva York, por ponerla como ejemplo, ha saltado a los medios de comunicación que los vecinos que han estado manifestándose en contra de las viviendas turisticas tenían dentrás gabinetes de comunicación patrocinados nada más y nada menos por el “American Hotel & Lodging Association”. Una asociación centenaria que representa a gigantes como Marriott y Hilton.

“Cuando un sector tiene que enfrentarse a una amenaza que potencialmente puede dañar su negocio, esta serie de campañas comienzan a suceder”, asegura el Profesor de Sociología de la Universidad de California, que estudia las influencia de las corporaciones sobre los procesos políticos.

Esta táctica difamatoria de relaciones públicas es uno de los síntomas de la agresiva y tirana política que está ejerciendo la industria hotelera, que se encuentra amenazada por los nuevos portales digitales como Airbnb, Homeaway y Flipkey. Fuente: The Center for Public Integrity.http://www.publicintegrity.org/2015/07/15/17649/hotel-industry-targets-upstart-airbnb-statehouse-battles

Y ahí lanzamos la pregunta: Está La industria hotelera haciendo lobbying y esponsorizando falsas campañas mediáticas? Os animamos a hacer comentarios y difundid vuestra opinión.

POSEER ESTÁ SOBREVALORADO. LA ECONOMÍA COLABORATIVA EN ALZA.

Cada vez hay más objetos de deseo que puedes alquilar en vez de comprar: una pieza de arte, una canción, un bolso de Prada, una casa en un árbol, una maravillosa oficina por horas, el coche de tu vecino.

Es una nueva forma de consumir, conectar a personas que quieren algo que otro posee. Poco a poco el espectro de lo que podemos alquilar o canjear  es mucho más amplio de lo que jamás pensamos que pudieramos poseer.

La mayoría de las empresas tecnológicas creadoras de estas plataformas nacieron durante la recesión económica, cuando la gente necesitaba encontrar maneras de generar ingresos para poder mantener sus posesiones o patrimonio antes de que se lo embargaran. Toda una revolución contra-intuitiva, desde el prisma de que nuestra sociedad nos estaba llevando a valorar la independencia, la intimidad y la privacidad por encima de todo, de repente la necesidad nos hizo girar ciento ochenta grados y transformar nuestros valores, sensibilidades y cultura.

Este movimiento post-depresión nos lleva a valorar las experiencias sobre las posesiones. Sabemos que el sentimiento de pertenencia trae más felicidad que el sentimeinto de posesión. Todos hemos comprobado en carnes propias qué pronto desaparece la satisfacción  de una nueva adquisición.

VALENCIA, UN DESTINO IDEAL PARA VACACIONES FAMILIARES

Según el operador turístico First Choice de Reino Unido, Valencia es el destino ideal si quieres impresionar a los pequeños de la casa. Una ciudad de dimensiones cómodas, con un transporte público eficiente y rápido, un clima perfecto, playas tranquilas con temperaturas perfectas para el baño, la ultra-moderna Ciudad de las Artes con su magnífico Oceanográfico, Gulliver, el fantástico recorrido en bici por el Parque del Turia hasta llegar al Bioparc, un centro histórico muy dinámico, no sólo interesante por su patrimonio arquitectónico sino por sus vecinos tan animados, que ocupan la calle con sus terrazas, mobiliario urbano y graffitis.
Cuando estás lejos de casa con niños. los costos de mantener a todos con el estómago satisfecho y perfectamente hidratados pueden ser elevados, por eso el alojarse en viviendas vacacionales puede ser una solución perfecta. Valencia tiene una gran oferta de comercios locales en todos los barrios con productos de primerísima calidad, frescos y de kilómetro 0, y teniendo acceso a una cocina se pueden preparar desayunos y tentempiés para aguantar largas jornadas de diversión. La relación calidad precio de los restaurantes y bares es excelente, con menús muy asequibles e ingredientes de los mercados locales.

HOTELES VERSUS VIVIENDA VACACIONALES: UN PULSO QUE BENEFICIA A LA CIUDADANIA

Desde que Airbnb entró en la escena global ofreciendo alojamientos por todo el mundo, la industria hotelera le tiene el ojo echado. La consultora STR acaba de publicar unos datos que seguro que han hecho subir los niveles de ansiedad de más de algún CEO de las corporaciones hoteleras.

 Las cifras son abrumadoras, el turismo es una industria que no para de batir records, y los hoteles obtuvieron las mejores cifras de su historia en el año 2015. Sin embargo , hay una tendencia muy clara por parte de los consumidores que resulta contundente: uno de cada tres turistas de ocio se alojaron el pasado año en alojamientos privados, mientras que en 2011 era uno de cada diez. Pero la gran revelación sorpresa de este año ha sido que los viajeros de negocios también han comenzado a utilizar las viviendas vacacionales en vez de los hoteles, suponiendo ya un 30% de las reservas a través de airbnb.

Y aquí está el gran desafío, el público objetivo de los hoteles, el viajero de negocios, deja de serle fiel a los hoteles.

Cómo los hoteles van a responder a este desafío es la gran cuestión que debe debatirse sobre la mesa.

Lo que es evidente es que ha habido un cambio de gustos. Los viajeros huyen de la uniformidad que ofrecen las corporaciones. Los clientes buscan una experiencia más genuina y un lugar que refleje la cultura local.

Otro aspecto importante es la socialización con los autóctonos, tener la posibilidad de absorber lo más posible de la cultura, comprar en las mismas tiendas y acudir a los mismos espacios públicos. Ha dejado de resultar interesante llegar a un hotel donde te cargan las maletas y te aparcan el coche, a cambio de una esperada propina, por supuesto. Los viajeros quieren residir en un barrio con mucha vida, y disfrutar de una casa con habitaciones espaciosas y con una cocina que les haga contagiarse de inmediato del estilo de vida de la ciudad que están visitando.

Lo que es cierto, es que desde que comenzó este pulso entre hoteles y viviendas vacacionales, los hoteles no han parado de mejorar y de redirigir su modelo de negocio, ofreciendo mejores servicios y adaptándose a las exigencias del nuevo milenio.  Este es desde luego, un gran paso adelante y una mejora en la competitividad de los servicios que hace que la industria se fortalezca. 

Sin embargo, existe otra guerra desleal que se juega fuera del ring: pagar a profesionales de la comunicación para que lleven campañas de desprestigio y crear alarma social alrededor de los barrios y comunidades de vecinos y presionar a las autoridades para que legislen de forma restrictiva y prohibiendo las viviendas vacacionales.

Desde AVAEC Valencia, nos reafirmamos en nuestra postura basada en dos principios fundamentales : La competencia bien regulada es positiva para la industria del turismo y para el conjunto de la ciudadanía, y segundo, la libertad de elección y la diversidad de los ciudadanos debe ser respetada.